Le bail éphémère : le choix de la flexibilité

Spécialisée dans la cession de bail commercial, fond de commerce et de la vente et location de murs de boutiques dans l’ouest parisien, l’Agence SADONE dispose d’un pôle dédié pour vous accompagner dans vos démarches liées aux locaux professionnels. 

Dans le contexte actuel, le bail éphémère ou bail de courte durée nous apparait comme une opportunité à saisir et nous vous expliquons pourquoi. 

La flexibilité en réponse à la crise

Confronté à une fragilisation croissante du commerce de proximité traditionnel, le secteur de la location immobilière commerciale est amené à évoluer pour s’adapter à l’instabilité de son activité.

Le développement du e-commerce, accéléré par les crises successives – sécuritaires, sociales et sanitaires -, décourage les éventuels repreneurs des locaux vacants de contracter un bail commercial classique qui les engage au minimum pour une période triennale.

Dans cette conjoncture inédite, la flexibilité du ​bail dérogatoire offre une solution qui peut s’avérer économiquement moins périlleuse, tant pour le locataire entrepreneur que pour le propriétaire bailleur.

Les principes réglementaires du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire ou bail de courte durée (parfois indûment appelé bail précaire) est un contrat de location commerciale régi par l’article L.145-5 du Code du commerce. Il permet d’échapper au statut rigide des baux commerciaux en pr​évoy​ant une période d’occupation librement convenue entre les parties, limitée toutefois à un m​aximum de 36 mois​.

Plusieurs baux dérogatoires consécutifs peuvent être conclus, sans toutefois que leur durée totale excède cette période de 3 ans. Au terme fixé, le locataire doit quitter les lieux ​sans formalités préalables nécessaires. En contrepartie de cette souplesse contractuelle, le preneur ne bénéficie pas de la propriété commerciale accordée par un contrat de location commerciale classique. Il ne peut donc prétendre ni au droit de renouvellement de son bail ni à une indemnité d’éviction.

Avec l’accord du bailleur, le locataire conserve cependant la faculté de rester dans les murs pour poursuivre son activité au-delà de 3 années d’occupation. Le contrat de location se trouve dès lors soumis aux règles du traditionnel bail commercial, dit ​bail 3/6​/9​ ​: d’une durée minimale de 9 ans qui s’impose au bailleur, il laisse le droit à l’exploitant de donner congé uniquement à l’issue de chaque période triennale.

L’opportunité du choix des baux de courte durée

Dans un contexte d’absence de visibilité économique, un entrepreneur qui décide de lancer son activité commerciale ou artisanale peut légitimement juger risqué de signer un bail l’engageant sur plusieurs années.

De son côté, le propriétaire d’une boutique est à même de s’inquiéter de potentiels retards ou impayés de loyers, préjudiciables à la rentabilité de son investissement. ​Le bail dérogatoire apporte des réponses appropriées à ces problématiques d’actualité.

Pour le locataire : un lancement d’activité financièrement prudent

En début d’activité, tout entrepreneur doit faire face à une période d’ajustement de sa stratégie commerciale prédéfinie. La possibilité d’une première location limitée à quelques mois lui permet d’échapper à la pression financière d’un engagement triennal qu’impose d’emblée un bail commercial classique. Le locataire entrant se trouve ainsi en situation de démarrer sereinement son affaire, le bail dérogatoire constituant une période d’essai pendant laquelle il va pouvoir :

• Vérifier la viabilité de son projet de commerce physique ;

• Tester l’adéquation de l’emplacement et de la surface de son point de vente ;

• Confirmer la cohérence de son prévisionnel financier. Pour le bailleur : moins de contraintes à long terme

Le bail commercial 3/​ ​6​/9 ​procure au propriétaire la stabilité d’une location de longue durée en conférant au locataire le statut protecteur de la propriété commerciale. Le preneur bénéficie ainsi du ​droit au renouvellement de son bail ​et de la possibilité de céder à un successeur son droit au bail avec son fonds de commerce.

Cette sécurité peut néanmoins se révéler contraignante pour le bailleur, notamment dans un contexte économique bouleversé, susceptible de l’amener à reconsidérer ses objectifs en matière d’investissement immobilier. Le recours au bail dérogatoire permet au propriétaire des murs d’un commerce de répondre à de nouvelles attentes et perspectives en lui donnant le loisir de :

• Maîtriser complètement l’occupation de son local ;

• Décider de recouvrer la jouissance de son bien à l’issue de l’échéance initialement prévue, sans versement d’une indemnité d’éviction;

• D’évaluer la fiabilité et la solvabilité de son locataire préalablement à la signature éventuelle d’un bail commercial stricto sensu.

Dès lors qu’il exprime une volonté commune des parties signataires, le bail de courte durée apparaît comme une option adaptée aux nouvelles dynamiques du commerce de proximité​.

Par la liberté contractuelle qu’il propose, le choix des baux dérogatoires s’impose ainsi naturellement comme l’un des signaux de la mutation amorcée par nos modèles économiques.