Accueil Blog Boutique : acheter ou louer, comment bien choisir ?

Vous êtes commerçant et vous souhaitez acheter ou louer un local pour votre boutique ?

Vous êtes un peu perdu entre toutes les possibilités et le vocabulaire complexe ? On vous aide à éclaircir tout ça et on vous explique les différentes options pour devenir locataire d’une boutique ! 

 

DEVENIR LOCATAIRE D’UNE BOUTIQUE 

 

Tout d’abord, un peu de vocabulaire… 

Un bail : Contrat de location qui lie le propriétaire d’un bien immobilier au locataire qui l’occupe.

Un bailleur : Le propriétaire d’un bien immobilier, qui met celui-ci en location.

Un cédant : L’ancien commerçant qui cède son bail.

Un cessionnaire : Le nouveau commerçant qui récupère le bail. 

Maintenant que c’est un peu plus clair, entrons dans le vif du sujet. Il faut savoir qu’il existe 3 types de location d’un bail commercial : la location pure, la cession de bail et la cession de fonds. 

 

1. La location pure 

Il s’agit du cas le plus simple, avec la même démarche que pour louer un appartement. 

Lorsqu’un local n’est plus exploité par un ancien commerçant, vous pouvez reprendre le bail de ce local sans payer de droit d’entrée (ou droit au bail) car le local uniquement vous est cédé. 

Pour louer ce local, vous aurez besoin de payer un loyer mensuel, de donner un dépôt de garantie (variable, en général 3 ou 6 mois, voire plus) lors de la signature du bail commercial et de payer les honoraires de l’agence qui a trouvé le local. 

 

Location pure = loyer mensuel (+ dépôt de garantie et honoraires d’agence)

 

 

2. La Cession de bail 

 

Cette option est la plus courante. Elle est demandée pour les emplacements phares d’une ville.

Elle reprend les conditions du cas précédent et ajoute un droit au bail en plus. Même si votre activité commerciale est différente de l’ancien locataire, vous devez payer le droit au bail car vous récupérez la propriété commerciale de cet ancien commerçant. 

Alors oui, ça coûte plus cher. Mais l’ancien commerçant a travaillé des années pour exploiter ce commerce, il a contribué à la notoriété du lieu et il a donc déjà attiré une bonne clientèle qui peut vous être utile. Le droit au bail va payer ce travail, que l’on appelle propriété commerciale. Mais vous n’aurez pas le fond de commerce.  

À savoir également : Si votre activité est différente de celle de l’ancien commerçant, vous devez demander une autorisation du bailleur pour le changement d’activité. Il peut vous demander une indemnisation de déspécialisation (de changement d’activité). 

 

Cession de bail = loyer mensuel + droit au bail 

 

3. La Cession de fonds

La cession de fonds reprend toutes les conditions des deux cas précédents et ajoute le fond de commerce

Pour faire simple, l’ancien commerçant vend son activité à un nouveau commerçant qui va continuer sur la même activité. Deux opticiens par exemple. 

Dans ce cas, en tant que nouveau commerçant, vous allez pouvoir reprendre tous les éléments du fond de commerce : le stock (à un prix réduit décoté en fonction des années d’existence), l’agencement, le personnel, la clientèle, la notoriété !

 

Cession de fonds = loyer mensuel + droit au bail + éléments du fond de commerce (corporels et incorporels) 

 

 

 

 

DEVENIR PROPRIÉTAIRE D’UNE BOUTIQUE 

Vous souhaitez acheter un local commercial ? Voici ce qu’il faut savoir ! 

Dans un premier temps, commencez par faire le point sur vos objectifs : souhaitez-vous acheter un local pour y installer votre activité commerciale ou pour le louer ? 

Car lors d’un achat, il y a deux cas possibles : 

 

1. L’achat de murs vides

C’est-à-dire l’acquisition d’un local sans occupant

Dans le cas où vous souhaitez acheter un local pour y installer votre activité, vous aurez l’avantage de ne plus payer de loyer et de créer du patrimoine ! Mais voici quelques critères à prendre en compte pour bien définir votre projet et trouver l’offre adaptée, car un déménagement sera compliqué et coûteux !

 

 

  • La durée 

 

Combien de temps envisagez-vous d’occuper ce local ?

Cela peut déterminer l’espace dont vous aurez besoin car si vous prévoyez de vous agrandir il faudra trouver le local adapté. 

 

 

  • L’emplacement

 

Quel est le meilleur emplacement pour votre activité ?

Étudiez le potentiel de la zone, l’affluence des clients, les autres commerçants. 

 

 

  • Vos besoins 

 

Avez-vous besoin d’un espace de stockage ? D’une pièce privée ? D’un parking ? Quelles sont les normes d’hygiène et de sécurité ? 



2. L’achat de murs occupés

C’est-à-dire l’acquisition d’un local avec un locataire déjà installé 

Et oui, il faut savoir que le bailleur, soit le propriétaire d’un local à vendre, n’est pas forcément celui qui occupe ces murs !

Si le bailleur a un locataire, celui-ci aura un droit de priorité pour racheter les murs. Si vous souhaitez acheter un local avec un locataire déjà présent, vous êtes tenu de le garder (sauf si le bail arrive à échéance).

Si vous préférez récupérer le local sans le locataire, vous devrez lui verser une indemnité d’éviction (en général, ça coûte cher !). 

 

Vous souhaitez être accompagné pour louer ou acheter votre boutique ?

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