Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Avant de définir votre prix, il est primordial de calculer les différents frais et taxes auxquels votre bien peut être soumis lors de sa vente.
Nous abordons aujourd’hui le sujet de la plus-value value, de sa taxation et de ses cas d’exonération.
Selon la nature de votre bien ainsi que votre situation personnelle, la plus-value réalisée sera taxée ou non : s’agit-il de votre résidence principale ou secondaire ? Sur un terrain ? Résidez-vous en France ? Depuis combien d’années êtes vous propriétaire du bien ? – autant de questions auxquelles il va falloir répondre en amont de votre projet de vente.
5 cas d’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière
- Plus-value dans le cas de la résidence principale
S’il s’agit de la vente de votre résidence principale, la plus-value réalisée sera totalement exonérée de l’impôt. Attention, si vous ne l’occupez que de manière temporaire, le bien n’est pas considéré comme résidence principale. Et s’il n’est pas occupé le jour de la vente, vous devrez prouver que c’était le cas au moment de la mise en vente et que l’acte soit signé dans un délai raisonnable – en principe d’un an mais étendu à deux ans pour les retraités et les adultes handicapés. Avec deux conditions : ne pas dépasser le revenu fiscal de référence défini par le code général des impôts ET ne pas être soumis à l’impôt sur la fortune.
Autres cas d’exonération :
- Vous habitez un logement de fonction mais vos enfants et conjoints occupent la résidence principale
- Les dépendances immédiates telles que le garage ou la cave sont également exonérées de l’impôt sur la plus-value si elles se trouvent à moins d’un kilomètre de l’habitation
- Première vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale
L’exonération peut avoir lieu si :
- Vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale lors des quatre dernières années
- Vous réinvestissez le montant TOTAL de la vente dans un autre bien, et ce, dans un délai de 24 mois. Si vous réinvestissez seulement une partie du montant, la plus-value restante sera soumise à l’impôt.
- Vous remboursez un prêt immobilier en cours. Si la plus-value est supérieure au solde du prêt, elle sera entièrement exonérée.
- Vous êtes retraité ou invalide (mêmes conditions de revenus que celles de la résidence principale).
- La plus-value pour les propriétaires d’un bien immobilier depuis plus de 22 ans
Vendre votre bien immobilier si vous en êtes le propriétaire depuis plus de 22 ans minimum vous exonère de la taxe sur la plus-value. De 22 à 30 ans, vous aurez les prélèvements sociaux à acquitter.
- Ventes inférieures à 15 000 euros
Quel que soit son montant, la plus-value est exonérée si la quote part détenue par chacun des propriétaires en indivision n’excède pas 15 000 euros.
- Non-résident européen
L’exonération sur la plus-value est totale si le bien vendu est la résidence principale en France. Avec deux conditions :
- La vente doit avoir lieu avant la fin de l’année fiscale
- Le bien doit avoir été vide (ni loué ni prêté) durant ce délai
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Quels sont donc les bien immobiliers concernés par l’impôt sur la plus-value ?
Si la nature de votre bien ou votre situation personnelle ne font pas partie des cas cités plus haut, la plus-value réalisée lors de la vente sera soumise à l’impôt. C’est le cas notamment de la plus value obtenue lors de la vente de votre résidence secondaire.
L’impôt sur la plus-value est composé d’une taxe fiscale de 19 % et d’un ensemble de cotisations sociales de 17,2 %, soit un total de 36,2 %.
Si vous vendez un terrain constructible, vous bénéficiez d’un abattement de 70 à 100 % de la taxe sur la plus-value, à condition que :
- Le terrain soit situé dans une zone « très tendue » (agglomération parisienne, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, et d’autres agglomérations où les prix de l’immobilier sont élevés).
- L’acheteur s’engage dans l’acte authentique de vente à construire des logements sur le terrain, dans un délai de 4 ans
Abattements
Si vous vendez un bien dont vous êtes le propriétaire depuis au moins 22 ans, vous pouvez tout de même profiter d’abattements par année de détention :
- De 0 à 5 ans, aucun abattement
- Entre 5 et 21 ans : 6 % d’abattement pour l’impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux
- 22e année : 4 % d’abattement pour l’impôt et 1,60 % pour les prélèvements sociaux
- A partir de 22 ans : 9 % d’abattement pour les prélèvements sociaux
Votre projet de vente se concrétise ? Voici comment calculer la plus value-réalisée
Plus-value brute = prix de cession* – prix d’acquisition*
*Le prix de cession est le prix de vente majoré des charges et indemnités payées par l’acquéreur mais minoré des frais de cession.
*Le prix d’acquisition est le prix auquel le vendeur avait acheté le bien initialement, majoré des charges payées au vendeur précédent, des frais d’acquisition, des dépenses de travaux ainsi que des frais de voiries.
Ainsi, plus-value brute = (prix de vente + charges payées par l’acquéreur – frais de cessions) – (prix d’achat + charges liées à l’achat + frais d’acquisition + dépenses de travaux + frais de voirie, réseaux et distribution).
En revanche, deux plus-values nettes sont à distinguer :
- Plus-value imposée au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19 %)
- Plus-value soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2 %).
Pour les calculer, vous devez déduire l’abattement pour durée de détention de la plus-value brute.
Ainsi, plus-value nette = plus value brute – abattement
Déclaration et paiement
Les formalités et calculs seront faits par votre notaire qui paiera directement l’impôt.
