Investir dans l’immobilier offre de nombreux avantages : des revenus supplémentaires, une plus-value importante à la revente. Qui dit avantages dit bien souvent inconvénients. En effet, vous n’êtes pas exempt de fiscalité des revenus fonciers et de la gestion du bien qui est chronophage. Vous n’êtes pas à l’abri d’imprévus. Mais alors, comment le démembrement vous permet-il de défiscaliser votre patrimoine ?
Démembrement de propriété : c’est quoi ?
Le principe de démembrement est inscrit dans le code civil de 1804. Il consiste en une répartition entre plusieurs personnes des prérogatives attachées à la pleine propriété.
Sous ce terme un peu opaque se cache en réalité un outil patrimonial très simple. En effet, la propriété d’un bien immobilier en France est composée de 2 parties :
- La nue-propriété, soit la possession des murs
- L’usufruit, soit le droit d’usage et le droit de percevoir les fruits produits par le bien
- Ensemble, elles forment la pleine propriété.
Plusieurs cas se présentent :
L’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel
Le démembrement est un type d’investissement immobilier particulier. Il permet à l’acquéreur d’obtenir la nue-propriété d’un bien tandis que l’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel pour une durée limitée ou non dans le temps. En acquérant la nue-propriété, vous disposez du bien mais ce n’est pas vous qui l’occupez et vous ne percevez pas de revenus sur ce bien. Si vous êtes usufruitier, vous n’êtes pas propriétaire du bien mais c’est vous qui en jouissez, c’est-à-dire que vous l’utilisez et/ou que vous percevez les revenus issus du bien.
A savoir que c’est à l’usufruitier d’assurer la gestion locative. En effet, il s’engage auprès des nus-propriétaires à assurer les réparations et l’entretien du bien. Il doit aussi veiller à remettre le bien en état avant la fin de la phase usufruit. Bien entendu, cet engagement fait l’objet d’une convention d’usufruit.
Pourquoi opter pour le démembrement de propriété ?
Le démembrement vous permet de défiscaliser votre patrimoine. Cela vous offre l’avantage de ventiler la valeur du bien. L’investissement en nue-propriété est moins coûteux qu’un achat en pleine propriété.
En fonction de la durée de l’usufruit et en tant qu’acquéreur en nue-propriété, vous pouvez voir le prix du bien réduit de 40 à 50 %. Si l’usufruit est de 15 ans, vous aurez une réduction de -40% et s’il est de 20 ans, vous aurez une réduction de -50%. Ces réductions de prix reviennent à percevoir 15 à 20 années de loyers sans attendre. En plus de cela, les loyers sont net de toutes charges et imposition. Cela évite tous les risques pouvant altérer la rentabilité estimée de votre investissement.
Le démembrement permet aussi de supprimer la totalité des dépenses à la charge du nu-propriétaire car elles sont effectuées par l’usufruitier. Celui-ci s’engage à gérer le bien et à l’entretenir. Ce dernier doit donc prendre en charge tous les frais. C’est-à-dire l’entretien, la taxe foncière, les réparations, la gestion, etc.
Investir en nue-propriété élimine l’intégralité des risques locatifs comme les impayés. Cela permet également de supprimer les contraintes de gestion.
Il permet aussi de sortir le bien de votre IFI.
La donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous séparer du bien, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, (généralement à 10 ans), la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.
Trois avantages se présentent alors :
1- vous ne vous séparez pas du bien ;
2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI ;
3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans.
Un avantage fiscal non négligeable lors des donations :
Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
Et si je souhaite vendre mon bien alors qu’un usufruit est mis en place ?
L’usufruit est acquis pour une durée fixe entre 15 et 20 ans. Il est donc temporaire et acquis par un bailleur institutionnel. Lors de l’extinction de l’usufruit, l’investisseur reprend automatiquement la pleine propriété du bien et peut en disposer librement. Il pourra ainsi le louer, le vendre ou bien en disposer.
Vous souhaitez vendre votre bien alors que la phase usufruit n’est pas terminée, vous pouvez revendre votre nue-propriété même si la période de démembrement n’est pas clôturée. Vous n’avez pas besoin d’attendre la fin de l’usufruit. Le nouvel acquéreur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux pour le temps qu’il reste à courir.
Il en va de même lorsque qu’un usufruit total est mis en place.
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