Acquéreurs de 2010, avez-vous doublé votre mise ?

Le marché immobilier, tout le monde en parle mais qui peut se vanter de le comprendre vraiment ?

L’investissement dans la pierre reste la priorité des français et suscite bien des interrogations : 35% le perçoivent comme un placement de sécurité d’après le sondage Linxea. Nous nous sommes alors penchés sur les évolutions des prix depuis 2010 pour mieux comprendre les grands mouvements de marché.

Focus une décennie en arrière  (ça passe vite !) et voyons ce que serait devenu votre placement à l’aube de 2020.

Et si vous aviez acheté il y a 10 ans ?

(appartements uniquement – données sadone.com)

Vous êtes parmi ces heureux acquéreurs de 2010 ? Toutes nos félicitations. Pour les autres, eh bien… Ce n’est que partie remise !

Grâce aux bénéfices de l’achat d’un appartement trois chambres en 2010, vous pourriez aujourd’hui investir dans 2 studios supplémentaires.

Et bien évidemment plus le nombre de mètres carrés acquis était important, plus vos bénéfices le sont.

On constate alors un marché d’une insolente vitalité, soutenu par un trio gagnant :

• des taux d’intérêts incroyablement faibles
• des prix de vente en hausse continue
• un taux de rotation élevé du parc immobilier

En un an, les prix ont augmenté de 2,3% dans la région francilienne et de 2,2% à Neuilly-sur-Seine.

Le marché 2019 reste sain et dynamique. D’ailleurs, les prix ne sont pas près de fléchir d’après les notaires de France qui prédisent une augmentation de 3,7% cette année sur les appartements anciens :

L’investissement de la pierre : sûr et rentable

Les chiffres ont de quoi ahurir. Quel livret bancaire est susceptible d’augmenter de près de 40% la valeur de votre mise initiale en une simple dizaine d’années ? En effet, l’investissement dans la pierre est presque deux fois plus performant que l’assurance vie. Le taux de rentabilité interne (TRI) annuel calculé par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) ne cesse d’augmenter depuis 1987. Seules les actions, ayant l’inconvénient d’avoir un facteur risque plus élevé affichent un meilleur rendement.

L’emplacement : à ne négliger sous aucun prétexte

Si investir dans l’immobilier est un placement sans risque, sa rentabilité reste entièrement dépendante de la localisation de votre bien. C’est pourquoi il est important d’étudier les marchés immobiliers valorisants qui vous assureront un placement sécurisé : qualité des écoles, dynamisme de la ville, sécurité, proximité des transports en commun…

Une augmentation constante oui, mais jusqu’à quand ?

Lorsque les prix s’emballent et atteignent des sommets, il est important de garder raison. Certes ces 20 dernières années témoignent d’une baisse historique des taux d’intérêts, désormais proches de zéro, à tel point qu’il est possible que cela ne se revoit jamais. Il nous faut alors souhaiter des taux d’intérêts durablement faibles (avec une inflation marginale). Les taux attendus pour juin sont à peine supérieurs à 0,50% sur 15 ans et 0,80% sur 20 ans.

Autre information peu connue du grand public : il s’agit de l’effet direct de l’allongement de la durée des crédits sur la hausse des prix. La durée moyenne des emprunts est désormais de 20 ans et deux mois (4ème trimestre 2018) : un record d’après le Conseil Général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Or, cette durée a doublé depuis 1965. Elle est passée de 10 à 15 ans en 35 ans, puis en deux fois moins de temps de 15 à 20 ans (en l’espace de 18 ans). Si les banquiers continuent à être aussi accommodants, les prix n’ont pas fini de monter…

Un marché qui voit la vie en rose : vraiment ?

Bien que les indicateurs de santé du marché soient au vert, les récentes contestations sociales viennent assombrir ce tableau idyllique. En décembre 2018 la crise des gilets jaunes a provoqué des annulations de visite et une certaine frilosité d’achat. La situation est néanmoins vite revenue à la normale avec le fameux déséquilibre entre des acquéreurs toujours plus nombreux et le peu de biens sur le marché.

Encore de belles perspectives

Le mythe du retour des “Brexiteurs” commence à prendre forme : depuis ce début d’année, nombre de français résidants à Londres entament leurs démarches de retour au pays avec comme priorité N°1 le logement. Une tendance qui ne devrait aller qu’en s’accentuant.

Outre les français expatriés, les investisseurs étrangers sont eux-aussi de la partie : le marché parisien reste un des plus abordables parmi les grandes capitales mondiales et le brexit ne l’en rend que plus attractif.

De manière plus classique, les jeunes générations (18-24 ans), les CSP+ et les habitants de la région parisienne jugent toujours intéressant d’acheter un bien immobilier en 2019. Preuve que malgré la réputation que l’on fait à la génération Y, les jeunes français restent attachés à la valeur de la propriété.

Un investissement soumis aux cycles économiques

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il faut être conscient du fait qu’il s‘agit d’un placement à long terme. L’économie est cyclique, l’immobilier en est le reflet. En cas de crise, il est alors important de pouvoir se laisser la possibilité de laisser passer l’orage plutôt que de se précipiter vers une revente à perte, le temps que la crise s’envole et que la pierre reste entre vos mains …

Neuilly-sur-Seine : une ville pleine de perspectives et de potentiel de croissance

 La ville de Neuilly-sur-Seine reste le nec plus ultra de l’ouest parisien. Avec un prix  moyen du mètre carré de 10 373€, le marché reste très dynamique aussi bien pour la vente que la location.

La métamorphose de l’avenue Charles de Gaulle

L’avenue Charles de Gaulle est en passe de changer de réputation. Le projet des allées de Neuilly, visant à réinvestir les dix hectares des contres-allées s’étendant sur 2 kilomètres entre la Porte Maillot et la Défense, devrait être achevée fin 2022.

Elle est alors en mutation :

• suppression des 5èmes voies
• réduction de leur largeur
• création d’un terre plein central
• réalisation d’enrobées acoustiques

Une aubaine pour la valeur des nombreux appartements situés dans cette zone. Une fois les allées devenues piétonnières et la circulation réduite, les biens de Charles de Gaulle n’auront plus rien à envier à ceux de l’avenue du Roule. Peut-être est-ce alors le bon moment pour y investir ?

Un cadre de vie exceptionnel

Connue pour être l’une des villes les plus sûres de France, Neuilly est particulièrement adaptée aux familles. La qualité de ses écoles primaires et privées (on ne présente plus le collège et lycée Pasteur), son calme et ses espaces verts en font un véritable havre de paix. Une qualité de vie indéniable.

Un marché favorable aux vendeurs

Le marché y est extrêmement porteur avec pléthore d’acheteurs par appartement – un véritable parcours du combattant pour les acquéreurs qui peuvent mettre du temps à trouver leur bonheur (alors que les vendeurs peuvent eux céder leur bien en un jour). Nous avons chez Sadone un portefeuille de clients en attente de trouver LA perle rare.

À la condition qu’un appartement soit au prix du marché, il peut être vendu en une journée à nos acquéreurs en liste. Pour preuve, un appartement haussmannien de 200m² avenue du Roule s’est ainsi vendu au prix lors de la première visite.

A chaque profil son secteur !

Trois typologies de clientèles sont principalement actives sur Neuilly : les familles, les seniors et les retours d’expatriés, notamment sur le marché de la location.

Les primo-accédants se dirigeront vers le boulevard Bineau, moins bruyant qu’auparavant suite à de récents travaux mais toujours attractif sur le plan financier. Les appartements situés autour de la mairie, très prisés par les familles en quête de sectorisation Pasteur, dépassent les 13 000€/m². Un peu plus loin, ceux du boulevard Maillot, forts de leur proximité parisienne et du bois, atteignant des sommets à près de 17 000€/m².

Des statistiques à la réalité : nos dernières ventes

• Boulevard Victor Hugo, appartement 3 chambres, 110m², 1er étage : 1 080 000 €
• Boulevard Mermoz, appartement 3 chambres, 104m², 4ème et dernier étage, terrasse, à rénover : 1 335 000 €
• Avenue du Roule, appartement 4 chambres, 192m², 3ème étage, à rénover : 2 200 000 €

Sources :

• https://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/transaction/20110303trib000605654/immobilier-la-folie-des-prix-parisiens-quartier-par-quartier.html
• https://www.lexpress.fr/actualite/immobilier/ile-de-france-les-prix-reels-nets-vendeurs-en-petite-couronne_1406122.html
• Revue “Investir” – hors-série – guide immobilier et fiscal – avril/mai/juin 2019
• https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalité/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-marché-immobilier